Por José Alejandro Vargas
(El propósito de este escrito es llamar la atención sobre los riesgos que corren aquellos que se disponen a adquirir un inmueble sin averiguar previamente su estado jurídico y sin proceder de inmediato, una vez realizada la adquisición, a formalizar e inscribir oportunamente su derecho, es decir, realizar el traspaso sin demora. Ambas omisiones pudieran colocarlos en una situación de vulnerabilidad frente a terceros, poner en peligro la seguridad jurídica de su inversión y provocar que pierdan su dinero).
El sistema registral inmobiliario dominicano se sustenta en diversos principios, de los cuales ocupa ahora nuestra atención el de la fe pública registral, concebido por la jurisprudencia constitucional como un mecanismo de protección de “los derechos registrados en beneficio del tercer adquiriente de buena fe y a título oneroso” (TC/0841/18).
Su finalidad es favorecer al titular de un derecho registrado, a fin de que “tenga la certeza de que la información otorgada al usuario se corresponde con la contenida en los archivos de los registros inmobiliarios, en los cuales descansa el principio de la seguridad jurídica sobre un inmueble registrado” (TC/0614/19).
Si bien se trata de un elemento relevante de nuestro derecho registral, su origen se vincula históricamente al sistema registral alemán, desde donde fue acogido, con diferentes modalidades, por otros ordenamientos. Su fundamento descansa en la protección de quien contrata confiando legítimamente en la información que publica el Registro de Títulos y desconoce la eventual inexactitud de esa realidad registral.
El principio ha sido constante desde la aceptación del Sistema Torrens, asumido por la Ley 1542 de Registro de Tierras, y encuentra continuidad en la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. Su Principio II consagra, mediante la publicidad, la presunción de exactitud del registro y dota de fe pública su constancia. A su vez, el artículo 27 vincula el registro con la expedición del certificado de título destinado a acreditar la existencia del derecho y sus elementos determinantes.
Se trata de una protección establecida a partir de condiciones específicas: que quien invoque la condición de tercer adquiriente de buena fe haya inscrito su derecho; que su adquisición se produzca a título oneroso; que no haya participado en actuaciones fraudulentas o dolosas y que haya actuado confiando legítimamente en la realidad que publica el registro. La Sentencia TC/0594/17 ha destacado particularmente la importancia de la inscripción para que pueda configurarse esa condición.
A ello debe agregarse una limitación expresamente establecida por la propia Ley 108-05. Su artículo 86, párrafo III, dispone que no se reputará tercer adquiriente de buena fe a quien adquiera un inmueble durante el plazo previsto para interponer el recurso de revisión por causa de fraude.
En estos términos, la fe pública registral genera una presunción reforzada de legitimidad y exactitud de lo registrado. Pero esa presunción no significa que cualquier adquisición sustentada formalmente en un certificado de título resulte intangible. Su eficacia depende de que se encuentren reunidos los presupuestos exigidos al tercer adquiriente de buena fe.
La Suprema Corte de Justicia ha insistido igualmente en el valor jurídico de la publicidad registral. En una decisión del 20 de septiembre de 2017, núm. 564, la Tercera Sala consideró que quien adquiere un inmueble sobre el cual figura previamente inscrita una oposición no puede pretender posteriormente la protección reservada al tercer adquiriente de buena fe. Si la controversia estaba publicitada registralmente al momento de la adquisición, el comprador no puede alegar legítimamente su desconocimiento.
La jurisprudencia más reciente de la Suprema Corte ha continuado desarrollando esta cuestión. En la Sentencia SCJ-SR-24-00194, del 29 de noviembre de 2024, la Suprema Corte examinó nuevamente el alcance de la protección dispensada al adquiriente de buena fe y la diligencia que razonablemente puede exigírsele.
La decisión reafirma como regla la protección de quien comprueba el estado del inmueble mediante la información suministrada por el Registro de Títulos. Pero introduce también una importante precisión: la fe pública registral no puede convertirse en instrumento para legitimar el fraude. En determinadas circunstancias, la realidad material del inmueble puede imponer al comprador actuaciones adicionales de prudencia y comprobación.
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(El autor es juez del Tribunal Constitucional, residente en Santo Domingo, República Dominicana).
